投資用で購入した不動産。
そろそろ売却しようかな・・・？と検討し始めたときに、売却費用についてどれくらいかかるのか心配に思われる方も多いのではないでしょうか？
一体何にいくらくらいかかるのか、投資用マンションを売却する際に発生する費用についてご紹介いたします！

 

仲介手数料

不動産は、買主がいなければ売却することはできません。
そして買主を探そうと思っても、個人で探すことは難しく基本的に不動産業者に依頼する方が多いでしょう。
仲介手数料は「通常業務で発生する費用」として請求される形になります。
通常業務とは、一般的にインターネット上で物件情報を掲載したり、チラシを配布するといった営業活動のことを指しますが不動産業者によって通常業務の範囲は異なります。
仲介手数料は成功報酬です。実際に売却が確定した段階で請求されます。
一般的には契約時に半額、引渡時に半額払うケースがほとんどです。

仲介手数料は下記金額が条件として定められています。

万が一売買が成立しなくても、下記のケースの場合は仲介手数料が発生してしまいます。

（1）手付解除

売買契約後に契約の履行に着手するまでは、手付金をもって解約することが出る制度です。
買主は手付金を放棄、売主は受け取った手付金の返金と、手付金と同額の支払いを買主に行うことで契約を解除することができるのです。
履行の着手とは、売主の場合は物件の引き渡しや登記の準備を指します。
買主の場合は、代金の一部として内金を支払うことなどを指します。

 

（2）違約解除

（1）の手付解除には期間が定められています。その期間終了に、債務不履行によって契約を解除することを違約解除といいます。
引渡日に残代金の支払いをしない、物件の引き渡しをしない等、契約違反を理由に解除する際に、契約時に定めた違約金を支払って解除をします。
一般的には売買代金の10％から20％で、売主が不動産業差の場合上限20％と定められています。

 

印紙税

売買契約書には、印紙を貼付して印紙税を納めなければなります。
印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される契約書や領収証に課税されます。
※令和2年4月1日から令和4年3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」は、
印紙税の軽減措置が適用されます。
（不動産の譲渡契約及び建設工事の請負契約を成立を証明するために作成するものであれば、その文書の名称は問わない。）

売買契約書は1通、または2通作成されます。1通の場合は半金ずつ、2通の場合はそれぞれ1通分ずつ、売主と買主で印紙代を負担することがほどんどです。
売買契約締結時に、契約書に署名や捺印をする際、印紙を貼付し割り印を行うことで印紙税を納めたことになります。

 

登記費用・抵当権抹消費用

不動産の所在、所有者など権利関係を公に明らかにするために、「不動産登記」という制度が存在します。
不動産購入時に、所有者として自身の住所や氏名と共に、住宅ローンを組んでいれば融資した金融機関が抵当権者として登記されます。
抵当権が付いている不動産は、ローンを完済して抵当権を抹消しなければ売却することはできません。
抵当権を抹消する際に、登記情報を更新する必要があります。
個人で更新の登記を行う場合、不動産一筆につき1,000円の登録免許税が発生します。
登記手続きを司法書士に依頼する場合、報酬額を含め5,000円～2万円前後の費用がかかりますが、不動産の登記手続きは複雑なことが多いため、司法書士に代行での手続きを依頼した方が安心でしょう。

 

住宅ローン返済手数料

不動産は基本的に住宅ローンなど金融機関でローンを組んで購入する方がほとんどでしょう。
不動産売却する際に残債があれば、そのローンを完済する必要があります。
一括で返済を行うには、基本的に事務手数料が発生します。金額が低い金融機関では1万円未満で済む場合もあれば、高額の金融機関の場合返済金額の2％になる場合もあります。
長期の固定金利でマイナスしていたローンの契約を早期に解約する場合などが、高くなるケースとして挙げられます。
手数料の金額は金融機関によって異なるので事前に確認しておくと良いでしょう。

 

住民税・譲渡所得税

不動産を売却する際に得る「利益」のことを「譲渡所得」といいます。
譲渡所得に対して、所得税や住民税が発生します。
この税金は、売却時に必ず発生するものではありません。
利益である「譲渡所得」が出なければ、支払う必要はありません。
譲渡所得は下記計算式で求められます。

譲渡所得＝不動産の売却価格ー取得費用ー譲渡費用
※取得費用：購入代金、購入時の手数料、設備費などの合計。投資用など事業用の場合減価償却費を差し引いたもの。
※譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙税など発生した費用の合計。

 

譲渡所得がプラスの数字だった場合、定められた税率をかけて支払う税額を計算します。
この時かける税率は、不動産の所有期間によって異なります。
不動産を売却する年の、1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡、5年以下であれば短期譲渡になります。
不動産を売却する日が基準ではないという点に、注意が必要です。

長期譲渡所得税：所有期間5年超→税率20.315％
短期譲渡所得税：所有期間5年以下→税率39.63％

 

その他費用

売却をする不動産によっては、下記費用が発生する可能もあります。

（1）ハウスクリーニング費用

売却したい物件が空室の状態であれば、ハウスクリーニングやリフォームをして綺麗にしておくことで、売却できる金額が上がる可能性もあります。
築年数が経過した物件の売却を検討しているのであれば、破損している箇所が無いかあらかじめよく確認し、修復しておくことで売却後のトラブル回避にも繋がります。
ハウスクリーニングの費用は面積や部屋の数によって異なります。
業者によっても金額は変わるため、数社で見積もりを取って判断するようにしましょう。

 

（2）測量費用・解体費用

土地の売却をする際に、必須事項ではありませんが測量が必要な場合があります。
測量の目的は、隣地との境界を明確にすることで境界紛争を防止したり、売買金額確定のために土地の地積を確定するなどがあります。
測量費用は売主が負担することになり、費用は50万円～100万円程になります。
また、戸建てを更地にして土地として売却する場合には、建物を解体する必要があります。
解体費用は建材によって異なります。鉄筋コンクリート造など、頑丈で廃棄しずらい建材になるほど金額は上がってしまいます。
また、解体業者によって費用が異なるため複数社に見積もりを出してもらいましょう。

 

（3）書類の発行費用

不動産を売却する際には、印鑑証明書や住民票、固定資産税評価証明など様々な書類が必要です。
市町村によって金額は異なりますが、300円前後が相場です。
基本的に仲介をする不動産業者が委任状で取得できる書類が多いため、任せてしまった方が安心でしょう。

 

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売却時に発生する諸費用は、一般的に物件の売却価格の4～6％程度が諸費用として発生するといわれています。
しかし購入時の価格や築年数、所有年数、どのような状態で売却をするかによって発生する費用は異なります。
また、売却はタイミングも非常に重要になります。
自身の不動産を所有し続けるのか、売却するならいつ頃がベストなのかなど、不動産業者に相談することも、今後の資産運用をしていくうえで大切です。

エコパートナーズでは、これから不動産投資を始めようと検討している方も、すでに不動産投資を始めている方も、無料相談を受け付けております。
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